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Não tenho escritura de imóvel. E agora?

Posted by Fernando on 10 de junho de 2019
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Muitas pessoas não possuem o documento do seu imóvel ou apenas existe alguma pendência para regularizar, por exemplo, o registro da escritura.

Aqueles que não têm o documento muitas vezes acreditam que a única solução para resolver o caso é a usucapião, porém, a verdade é que a usucapião deve ser utilizada apenas em último em caso.

No presente texto vamos trazer algumas soluções para quem ainda não tem a escritura.

Escritura

Escritura é o documento feito no Cartório de Notas, que materializa a declaração de vontade.

O Código Civil em seu artigo 108 estabelece que nas transações acimas de 30 salários mínimos é obrigatória que seja feito o negócio por meio da escritura pública. Portanto, nestes casos o contrato feito de forma particular não é o documento hábil para transferir a propriedade.

Então toda transação que envolva imóvel e seja superior a 30 salários mínimos deve ser feito por meio de escritura? A resposta é não! A regra é esta, porém existem exceções.

Vejamos agora quando, independentemente do valor, não é necessária a escritura:

  • Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – art. 38 da Lei nº 9.514/97.
  • Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) – art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64.
  • Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais – art. do Decreto Lei 2.375/87.
  • Programa de arrendamento residencial – art. da Lei 10.188/01.
  • Lote adquirido diretamente da loteadora – § 6º do artigo 26 da Lei 6.766/79 (também vale para cessão de direitos do contrato celebrado entre o adquirente e a loteadora).

Observação: Nos casos citados a escritura pública é feita apenas por opção. Por não ser obrigatória nestes casos, no estado de São Paulo, ao ser lavrada a escritura pública o tabelião deverá conceder desconto de 40%, conforme previsto no item 1.6 da nota 1 da Lei 11.331/02.

O que deve ser feito?

Passaremos agora a ver o que pode ser feito caso a pessoa não tenha a escritura do imóvel.

Análise da obrigatoriedade da escritura

A primeira coisa a ser feita é analisar se a compra do imóvel não se enquadra nas exceções em que a escritura não é obrigatória. Neste casos, basta a pessoa levar o contrato e os outros documentos necessários para o Registro de Imóveis competente.

Mas atenção, é de suma importância observar se o contrato preenche os requisitos para o registro, bem como esteja instruído com os documentos necessários.

O contrato precisa estar assinado pelas as partes e testemunhas, com o devido reconhecimento de firma, salvo os atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme estabelece o artigo 222, alínea c da Lei 6.015/73.

Procurar o vendedor

Sendo a escritura realmente obrigatória se faz necessário entrar em contato com o vendedor, para que seja feita a escritura.

Lembrando que, pode este vendedor fazer uma procuração para que uma outra pessoa o represente no ato da escritura, dependendo da situação, isto pode facilitar.

E se eu encontrar o vendedor e este se negar a outorgar a escritura? Se ele se negar e tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com um processo, que se chama adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.

Vendedor já falecido

Se o promitente vendedor já houver falecido o comprador pode adotar as seguintes medidas:

  • Requer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário.
  • Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário.
  • Usucapião.

Importante falar que a usucapião deverá ser a última alternativa, já que não pode ser usado este procedimento para burlar o pagamento de impostos. Ou seja, ao requerer a usucapião deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelo o rito comum, com o recolhimento dos impostos devidos.

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